Cuando el inquilino no paga: qué puedes hacer y por dónde empezar
El impago de la renta es uno de los conflictos más frecuentes en el arrendamiento. Cuando el inquilino deja de pagar, el propietario tiene derecho a reclamar las rentas vencidas y, en caso de impago persistente, a instar el desahucio. Pero la vía judicial tiene un requisito previo que a menudo se pasa por alto: dejar constancia fehaciente de que se reclamó el pago antes de acudir al juzgado.
Un mensaje de WhatsApp, un email ordinario o una llamada telefónica no son suficientes. El inquilino puede negar haberlos recibido, alegar que no llegaron o simplemente ignorarlos sin consecuencias procesales. Para que la reclamación tenga valor legal desde el primer día, necesita ser fehaciente: que acredite con prueba irrefutable quién envió, qué se envió, cuándo se envió y que llegó al destinatario.
El requerimiento fehaciente de pago como primer paso del proceso
El requerimiento extrajudicial de pago fehaciente cumple varias funciones jurídicas simultáneas:
- Acredita la fecha de inicio del impago y la reclamación formal, lo que es relevante para el cómputo de rentas vencidas reclamables.
- Interrumpe la prescripción de la deuda de rentas: el plazo de prescripción de las rentas arrendaticias es de 5 años, y la reclamación fehaciente lo interrumpe desde la fecha del envío.
- Cumple el requisito MASC de la Ley 1/2025, que exige acreditar el intento extrajudicial de resolución antes de interponer demanda en determinados procedimientos civiles.
- Establece un plazo formal de pago al inquilino, lo que es jurídicamente relevante para demostrar que hubo oportunidad de regularizar la situación antes de la demanda.
Qué debe incluir el requerimiento de pago al arrendatario
Un requerimiento fehaciente de pago por impago de renta debe contener como mínimo:
- Identificación del arrendador (nombre o razón social) y del arrendatario (nombre).
- Referencia al contrato de arrendamiento: dirección del inmueble y fecha del contrato.
- Importe adeudado: rentas impagadas, indicando los meses y el importe de cada mensualidad.
- Plazo para el pago: habitualmente entre 10 y 15 días desde la recepción.
- Advertencia de que, transcurrido el plazo sin pago, se interpondrá demanda de desahucio y reclamación de cantidad.
NOTIFICA no redacta el requerimiento por ti, pero acepta cualquier documento en PDF que hayas preparado. Puedes usar la plantilla de tu abogado, una carta que redactes tú mismo o cualquier modelo estándar. Lo que NOTIFICA aporta es la evidencia fehaciente de que ese documento fue enviado y recibido en una fecha y hora determinadas.
Cómo enviar el requerimiento con NOTIFICA
- Prepara el documento: redacta el requerimiento en PDF con los datos indicados arriba. No hay formato obligatorio.
- Accede a NOTIFICA: crea una cuenta gratuita en menos de 2 minutos.
- Sube el documento y añade al destinatario: nombre del inquilino y su dirección de email.
- Envía: NOTIFICA sella el documento con QeSeal cualificado, registra la marca de tiempo y envía la notificación al inquilino.
- Descarga las evidencias: el paquete incluye el documento sellado, el certificado de envío y el registro de entrega. Guárdalo junto al contrato de arrendamiento.
El proceso completo lleva menos de 5 minutos. No necesitas abogado para enviarlo, aunque sí lo necesitarás si el asunto llega a demanda de desahucio.
Comparativa: burofax de Correos vs. NOTIFICA para impago de alquiler
Históricamente, el burofax de Correos ha sido el medio más usado para notificar impagos de arrendamiento. Tiene jurisprudencia consolidada y los juzgados lo conocen bien. El problema es el coste y la operativa: un burofax con acuse de recibo y certificación del contenido cuesta entre 20 y 40 €, requiere imprimir el documento y desplazarse o gestionar el envío telemático, y la entrega tarda entre 1 y 3 días hábiles.
NOTIFICA ofrece la misma validez probatoria por 1,25 €, con entrega inmediata y sin desplazamientos. La diferencia clave a favor de NOTIFICA es que opera bajo eIDAS, el marco europeo de confianza digital, lo que aporta una presunción legal explícita en la normativa comunitaria que el burofax de Correos —un servicio de régimen nacional— no tiene.
Casos particulares frecuentes
Inquilino que ha abandonado el inmueble pero debe rentas
Si el inquilino ha dejado el piso pero aún debe meses de renta, y solo dispones de su email como contacto, NOTIFICA permite enviar el requerimiento fehaciente de forma inmediata. La entrega al buzón de email queda certificada con timestamp cualificado, lo que permite acreditar que se realizó la reclamación incluso si el inquilino no responde.
Impago en arrendamiento de local comercial
El arrendamiento de local de negocio está regulado principalmente por el Código Civil y por acuerdo entre las partes. Los mecanismos de reclamación son similares a los del arrendamiento de vivienda, y NOTIFICA es igualmente válido para enviar requerimientos fehacientes en este contexto.
Propietarios con múltiples inmuebles o administradores de fincas
Para propietarios con carteras de inmuebles o administradores de fincas que gestionan varios arrendamientos, NOTIFICA permite enviar múltiples requerimientos desde una única cuenta. El historial de envíos queda registrado y accesible para cada expediente.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio enviar un requerimiento fehaciente antes de la demanda de desahucio?
La LAU no exige un requerimiento previo como requisito formal para la demanda de desahucio por impago. Sin embargo, la Ley 1/2025 exige acreditar el intento previo de resolución extrajudicial (MASC) antes de acceder a determinados procedimientos civiles. Enviar un requerimiento fehaciente cumple ese requisito y además establece de forma irrefutable la fecha en que el arrendador reclamó las rentas.
¿Qué ocurre si el inquilino no abre el email de notificación?
El Reglamento eIDAS establece presunción de recepción desde el momento en que la notificación es entregada al buzón del destinatario, no desde que es abierta. El principio de disponibilidad —reconocido en la jurisprudencia civil española— establece que si la notificación llega correctamente a la dirección designada del destinatario, se presume que este ha podido conocer su contenido. El no abrir el email no anula la presunción de recepción.
¿Puedo usar NOTIFICA para reclamar rentas de arrendamiento de local comercial?
Sí. NOTIFICA sirve para cualquier tipo de arrendamiento: vivienda habitual, local de negocio, plaza de garaje, trastero o arrendamiento de temporada. El paquete de evidencias es admisible en cualquier procedimiento civil relacionado con el incumplimiento del contrato de arrendamiento, independientemente del tipo de inmueble.
¿Necesito un abogado para enviar el requerimiento fehaciente?
No. El requerimiento extrajudicial fehaciente puede enviarlo directamente el propietario. El proceso con NOTIFICA es completamente autónomo: subes el documento, introduces el email del inquilino y envías. Si el asunto llega a demanda de desahucio, necesitarás abogado y procurador, pero el requerimiento previo lo puedes gestionar tú mismo.
¿Gestionas varias propiedades en alquiler? Consulta también nuestra página sobre comunicaciones certificadas para administradores de fincas y sobre burofax digital para comunidades de propietarios.